Segundo Rodrigo Machado, diretor da Brazilian Mortages, há um temor, por parte das construtoras, de que as empresas que emitem CRI e estruturam Fundos Imobiliários, como a Brazilian Securities, não consigam suportar a forte demanda por crédito imobiliário. "No entanto, o volume de emissões está crescendo significativamente, e isso mostra o potencial que as empresas têm para dar conta do recado". No primeiro semestre, foram R$ 2,5 bilhões em emissões de CRI no mercado, valor que já supera todo o volume do ano passado. "Para esse ano, esperamos bater os R$ 4 bilhões", afirma Fernando Pinilha, diretor de Relações com Investidores da Brazilian Securities.

No entanto, o diretor do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Celso Petrucci, afirma que essa discussão não deve acontecer agora. "É natural que, em algum momento, a capacidade da poupança para atender o crédito imobiliário se esgote. A ampliação do mercado de CRI é algo que vai acontecer". Mas ele defende uma política de transição para que haja uma passagem gradual da poupança para a securitização como fonte de recursos. "E as conversas sobre como vai ocorrer esse processo só devem acontecer a partir de 2009", afirma Petrucci.

Para Eduardo de Barros, sócio da Nova Financial, grupo financeiro focado na prestação de serviços especializado em finanças estruturadas e gestão de investimentos no setor imobiliário, o momento realmente não é bom para quem emite Recebíveis Imobiliários. "O mercado de CRI foi e ainda será afetado pela crise, principalmente por conta da inflação e do aumento na taxa básica de juros. O que ajuda este tipo de investimento é a boa liquidez", diz Barros.

Outro analista, que preferiu não se identificar, levantou outro obstáculo ao fim imediato da exigibilidade de uso da poupança como funding. "A poupança varia de acordo com a Taxa Referencial (TR), que está muito abaixo da inflação. Já os juros do CRI são atrelados à Selic. Ou seja, é muito mais caro captar através dos recebíveis", afirma.

Para Pinilha, toda essa discussão vai resultar em um movimento natural do mercado. "Mesmo que os juros caiam nos próximos anos, a poupança vai se tornar cada vez menos atrativo para quem quer aplicar seu dinheiro. Então, também não vai se sustentar como fonte de recursos para o crédito imobiliário". Ele lembra que, com a queda dos juros no ano passado, a poupança chegou a superar, em rentabilidade líquida, alguns fundos de renda fixa. "Mas quando isso aconteceu, os bancos já queriam mexer na TR. Ou seja, a tendência é que a poupança tenha sempre rendimento abaixo da inflação", ressalta Machado, da Brazilian Mortages.

Por outro lado, o CRI ainda é um instrumento praticamente inacessível para o investidor pessoa física. "Mas estamos avançando nessa questão. Para baixar o valor mínimo de uma CRI, é preciso que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) mude a regulamentação. E aos poucos, ela está mudando", afirma Pinilha. De acordo com o executivo, atualmente é inviável para as securitizadoras emitirem Recebíveis de valor menor a R$ 300 mil. "Existem muitos requisitos a preencher para se conseguir isso. Mas até pouco tempo atrás, não era sequer permitida essa emissão. Hoje, é inviável, e estamos caminhando para torná-la viável".

Fundos Imobiliárioso

A Brazilian Securities esperam também um grande desenvolvimento dos Fundos Imobiliários. "É um mercado que demorou a se desenvolver no Brasil, mas que hoje está se consolidando rapidamente", afirma Machado. Ele lembra que, quando a Brazilian Securities começou a atuar no mercado, em 2000, eles projetavam que o mercado de fundos e recebíveis imobiliários já estivesse consolidado em 2003. "Mas somente naquele ano, a Caixa Econômica Federal lançou o primeiro fundo", conta.

Na opinião de Barros, da Nova Financial, o mercado de fundos, tanto o Fundo de Investimento (FI) quanto o Fundo de investimento em Participação (FIP), devem continuar em crescimento. "A nova regulamentação que deve entrar em vigor para o FI deve fazer com que este fundo ganhe muito espaço. Já o FIP vem cresceu nos últimos 12 meses e ainda tem muito espaço para crescer".

Atualmente, a Brazilian Securities domina o mercado de recebíveis e fundos imobiliários. Das 11 ofertas em análise na CVM, 10 são pedidos da companhia. "Mas existe também um mercado grande de emissões com dispensa de registro, que já têm compradores pré-definidos", diz Pinilha.

Empresas como a Brazilian Securities defendem o fim da obrigatoriedade do uso de recursos da poupança no crédito imobiliário, mas construtoras defendem um período de transição para essa mudança.